Loyers encadrés : comment certains propriétaires appliquent des compléments abusifs, et quels recours pour les locataires ?

Publié le 08/10/2026 23:25

Mis à jour le 08/10/2026 23:25

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Article rédigé par France 2 - C. Rigeade, M. Rasplus, A. Tribouart, F. Cardoen, L. Michel - Édité par l'agence 6Medias

France Télévisions

Payez-vous votre logement trop cher ? L’encadrement des loyers pourrait faire économiser aux locataires concernés plus de 500 euros par an en moyenne, selon "Que Choisir". Ce dispositif fixe un loyer maximum selon le quartier et les caractéristiques du logement, mais certains propriétaires réclament des suppléments. Lesquels sont autorisés, lesquels sont abusifs ? Et comment récupérer son argent ? France Télévisions a enquêté.

Ce texte correspond à une partie de la retranscription du reportage ci-dessus. Cliquez sur la vidéo pour la regarder dans son intégralité.

Depuis deux ans, Elsa Levacher habite dans un studio de 21 mètres carrés. Son loyer ? 740 euros par mois. Mais respecte-t-il les règles de l'encadrement ? La réponse est sur un simulateur. "Le loyer de référence majoré, il est à 28,4 euros du mètre carré et quand on multiplie par la surface de mon appartement, on obtient 607 euros, donc pas 740, comme ce que je paie actuellement", constate la jeune femme. "Ça m'agace et je trouve ça humiliant de continuer à donner cette somme à ma propriétaire alors qu'elle sait que c'est abusif", réagit Elsa.

Au total, plus de 3 000 euros déboursés au-dessus de l'encadrement. Un plafond maximum déterminé dans 70 villes selon la localisation, la taille du bien et son année de construction. Mais pourquoi un tel dépassement ? Pour le savoir, il faut consulter le bail de l'étudiante, et cette petite ligne : "Complément de loyer". Elsa lit : "132 euros pour vue dégagée sur Saint-Ouen et Paris." La locataire est plutôt étonnée : "Il n'y a pas de monument historique ou quoi que ce soit qui justifie de payer un complément de loyer", estime-t-elle.

Une pratique légale utilisée par beaucoup de propriétaires pour augmenter les loyers. L'étudiante est désormais hors délai pour la contester. "C'est vraiment rien d'exceptionnel, c'est une vue que tout le monde a au cinquième étage", nous montre Elsa en ouvrant sa fenêtre, qui donne sur des immeubles.

Et ce n'est pas un cas isolé. Partout en France, un tiers des annonces dépasse les plafonds. C'est le cas d'un studio parisien. 1 000 euros pour 15 mètres carrés, soit 323 euros de dépassement. Ou encore, un autre bien à 1 550 euros pour 23 mètres carrés : 532 euros en dehors des clous. Parmi les arguments avancés : machine à café, bouilloire ou aspirateur. Comment se justifient les propriétaires ? À deux pas d'un parc de la capitale, nous réalisons une visite en caméra cachée. Ici, un petit studio au prix gonflé : "960 euros charges comprises" pour "15 mètres carrés pile", nous confirme-t-il.

"Je me suis mis en dehors [de l'encadrement]", reconnaît le propriétaire, car "sinon, c'est impossible", assure-t-il, "l'encadrement des loyers, c'est 500 euros." "On considère que les Buttes-Chaumont comme le parc Monceau à Paris, sont des expositions particulières", fait-il valoir. Malgré plus de 400 euros de dépassement, le bailleur dit crouler sous les demandes.

Ce propriétaire a-t-il le droit d'appliquer un complément de loyer ? La loi reste succincte : "Un complément de loyer peut être appliqué (…) pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort (…)" Par comparaison avec des logements similaires dans le même secteur géographique.

Tout dépend donc de l'interprétation du bailleur, selon une professionnelle du secteur. "Par défaut, ce n'est pas forcément illégal, même si votre justification semble un peu faible. Par exemple, si vous dites : 'J'ai appliqué un complément de loyer parce qu'il y a une bouilloire', on sent que c'est faible, on sent que ce n'est pas exceptionnel. Mais dans l'absolu, c'est au tribunal d'en décider, et pour l'instant, il y a très peu de jurisprudence sur le sujet", indique Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier.

Une plateforme d'annonces entre particuliers passe au crible les biens jugés suspects. Comme un studio, qui présente 29 euros de complément de loyer à justifier par le propriétaire. "Le loyer indiqué dépasse le loyer de référence majoré", l'informe une employée au téléphone. "C'est un studio magnifique avec une belle vue sur les toits de Paris, le neuvième étage. Les gens qui ont visité me disent qu'ils veulent le prendre. Moi, j'ai 250 dossiers. Mon problème, c'est de choisir le meilleur", répond le propriétaire.

La vue est un élément recevable, mais plusieurs caractéristiques interdisent d'appliquer un complément : les toilettes sur le palier, de l'humidité, un DPE F ou G, ou encore, un vis-à-vis de moins de 10 mètres. Un loyer contestable dans les trois ans à compter de la signature du bail.

Parmi ceux qui ont obtenu gain de cause : Lucie Pochet. L'intermittente a obtenu le remboursement de trois années de dépassement. "La victoire est donc totale à ce stade : 11 823,22 euros", cite Lucie, en relisant la décision. "C'est mon argent, en fait, c'est comme si j'avais mis de l'argent de côté pendant trois ans et je le récupère et ça m'a fait du bien de me dire que ça fonctionnait", confie-t-elle.

À Lille, également, 120 000 euros de trop-perçus ont été récupérés par les locataires. La mairie revendique avoir fait baisser les annonces illégales. "Au départ, il y avait à peu près un tiers, qui dès le départ n'ont pas respecté l'encadrement des loyers. Aujourd'hui, on est plutôt autour de 20%. Donc, on a réussi à faire diminuer la part de dépassement de l'encadrement des loyers", souligne Arnaud Deslandes édile (PS) de la ville.

Selon un récent rapport du gouvernement, l'encadrement permettrait de diminuer de 2 à 4% en moyenne les loyers dans les grandes villes qui l'appliquent.

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