Taxe foncière : +18,6 %, les villes où l'immobilier résiste
La hausse de la taxe foncière pèse de plus en plus sur les propriétaires français, alors que le marché immobilier traverse une période de ralentissement. Pourtant, certaines communes parviennent à limiter le recul des transactions malgré l'augmentation des charges fiscales. Une nouvelle étude de Maslow.immo révèle les territoires les plus résistants et montre que la fiscalité locale ne suffit pas à expliquer les différences entre les marchés immobiliers.
La taxe foncière grimpe de 18,6 % tandis que les ventes reculent
Selon une étude publiée par Maslow.immo, spécialiste de l'investissement locatif, la taxe foncière a augmenté de 18,6 % en médiane entre 2021 et 2025 dans les 200 communes analysées.
Dans le même temps, le nombre de transactions immobilières a diminué de 9,4 % par an en médiane.
Cette évolution illustre les difficultés rencontrées par le secteur immobilier, confronté à une hausse des charges supportées par les propriétaires et à un ralentissement des ventes.
Pour mesurer la résistance des territoires, Maslow.immo a développé son Indice d'Attractivité Fiscale (IAF), qui combine deux critères : la dynamique des ventes immobilières, pondérée à 60 %, et l'évolution de la taxe foncière, représentant 40 % de la note.
L'indicateur, calculé sur 100 points, permet de comparer les performances relatives des communes étudiées.
Brive-la-Gaillarde, Bastia et Châtenay-Malabry en tête
Le classement révèle plusieurs surprises.
Brive-la-Gaillarde, en Corrèze, occupe la première place avec un indice de 100 sur 100. La ville affiche un prix moyen de 1 824 euros par mètre carré pour les appartements en 2025, avec environ 908 ventes annuelles.
Bastia, en Haute-Corse, arrive deuxième avec 94,2 points et un prix de 2 833 euros par mètre carré.
Châtenay-Malabry, dans les Hauts-de-Seine, complète le podium avec 91,1 points, malgré un marché nettement plus cher, à 4 835 euros par mètre carré.
Laval se classe quatrième, devant Montrouge, Béziers, Villiers-sur-Marne, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubagne et Arles.
Ces dix communes ont un point commun : leurs ventes immobilières ont moins reculé que la médiane du panel et leur taxe foncière a progressé moins rapidement.
À Brive-la-Gaillarde, la hausse de la fiscalité atteint notamment 14,10 % sur quatre ans, contre 18,59 % pour la médiane des villes étudiées.
Caen et Rennes se distinguent parmi les grandes villes
L'étude propose également un classement spécifique des communes de plus de 100 000 habitants.
Dans cette catégorie, Caen arrive en première position avec un indice de 85,8 sur 100 et un prix moyen des appartements de 2 973 euros par mètre carré.
Rennes suit de près avec 85,3 points et un prix de 3 697 euros par mètre carré.
Besançon occupe la troisième place avec 84,9 points, devant Nîmes et Perpignan.
Amiens, Reims, Aix-en-Provence, Rouen et Angers complètent les dix premières positions de cette catégorie.
À l'inverse, Grenoble et Paris figurent parmi les grandes villes les moins bien positionnées selon cet indicateur, avec respectivement 6,2 et 10,1 points.
Ces résultats ne signifient pas que ces marchés sont nécessairement moins intéressants pour investir : ils mesurent uniquement leur résistance relative sur la période étudiée.
La hausse de la taxe foncière ne suffit pas à expliquer les écarts
L'un des principaux enseignements de l'étude concerne le poids réel de la fiscalité locale.
Entre 2021 et 2025, la taxe foncière a progressé de 19,08 % en médiane dans les communes de zone A, contre 17,61 % en zone A bis et 18,22 % en zone B1.
Les écarts restent donc relativement limités.
En revanche, l'évolution des prix des appartements varie beaucoup plus fortement.
Les prix reculent de 8,86 % en médiane en zone A bis, progressent de 0,26 % en zone A et augmentent de 7,60 % en zone B1.
Cette différence montre que la dynamique immobilière locale dépend d'autres facteurs que la seule taxe foncière.
La demande de logements, le niveau des prix et la capacité du marché à maintenir ses transactions jouent également un rôle important.
Quelles conséquences pour les investisseurs immobiliers ?
Pour les propriétaires et les investisseurs, l'étude rappelle l'importance de ne pas limiter leur analyse au montant de la taxe foncière.
Une ville où les impôts locaux augmentent modérément peut connaître un marché immobilier peu dynamique.
À l'inverse, un territoire où la fiscalité progresse davantage peut conserver une activité importante.
Le volume de transactions constitue notamment un élément à prendre en compte pour apprécier la profondeur du marché et les possibilités de revente.
Maslow.immo souligne ainsi que les dix grandes villes les mieux classées enregistrent une médiane de 2 372 ventes par an, contre 638 pour les dix premières communes du classement général.
La résistance du marché et sa liquidité potentielle doivent donc être analysées séparément.
En 2026, les taux communaux et intercommunaux de taxe foncière apparaissent globalement stables par rapport à 2025, selon les données disponibles au 31 juillet. Cette stabilité des taux ne garantit toutefois pas une stabilité du montant payé par chaque propriétaire.
La deuxième édition de l'Indice d'Attractivité Fiscale met ainsi en évidence une réalité : malgré une hausse généralisée de la fiscalité, les marchés immobiliers français ne réagissent pas tous de la même manière.
Pour les investisseurs, la localisation, la demande et la dynamique des transactions restent des critères essentiels dans l'évaluation d'un projet immobilier.