Immobilier : « la négociation va redevenir d’actualité » face à la nouvelle flambée des taux. Comment réussir à financer votre futur achat ?

Ça y est, nous y sommes : les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont repartis à la hausse. En plein été, quand la préoccupation des Français était ailleurs -se reposer en famille et fuir les tracas quotidiens pour les plus chanceux, ou simplement retrouver chez soi une autre ambiance. Mais pas de répit pour l’économie, ni pour la politique… le niveau des taux pratiqués par les banques n’est pas sans lien avec la situation de notre pays.

Notre déficit public inquiète la communauté financière internationale et les taux auxquels la France elle-même emprunte reflètent malheureusement la confiance affaiblie qui nous est faite par les investisseurs. Ainsi, l’OAT à 10 ans, référence pour l’État, est passée au cours du mois de juillet à 4,10 %, un record absolu qui nous place en queue de peloton en Europe. Certes, des causes exogènes, les dérèglements géopolitiques qui secouent la planète, expliquent pour partie la hausse des taux, mais notre déficit public, qui culmine à 3600 milliards d’euros et le doute sur notre capacité à le réduire, et même seulement à le contenir en dessous de 5 %, nous portent un grave préjudice.

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Avec la hausse des taux d’intérêt, le retour des négociations sur les prix

Pour l’immobilier, qui ne peut vivre sans le recours au crédit, le coup est rude. Quels vont être les moyens de l’atténuer en sorte que le marché continue à fonctionner, c’est-à-dire que les ménages continuent de pouvoir acheter leur résidence principale ? Que les investisseurs continuent de pouvoirs acquérir des logements pour les louer ? D’abord, la négociation va redevenir d’actualité, dans des proportions certes variables selon les territoires et la nature des biens, mais probablement de façon significative.

Les taux d’usure risques de bloquer l’octroi de certains prêts

Une autre inquiétude réapparaît : les taux d’usure, révisés chaque trimestre par la Banque de France, ne vont-ils pas comme on l’a connu il y a deux ans, au moment de la poussée d’inflation, bloquer l’octroi des prêts ? En clair, ces plafonds définis par voie réglementaire, censés préserver les emprunteurs de taux excessifs, n’évoluaient pas au même rythme que les taux d’intérêt eux-mêmes, et empêchaient les banques de financer les candidats à l’achat immobilier.

Il avait alors été instauré un régime provisoire de révision mensuelle des taux, qui a débloqué la situation. Pour le cas où les augmentations de taux se feraient à un rythme plus soutenu dans les temps qui viennent, il serait crucial que le gouvernement retourne à des taux d’usure mensuels. À propos d’assouplissement réglementaire, la proposition de loi, combattue par Bercy à l’époque, déposée par Lionel Causse pour moderniser le Haut conseil de stabilité financière, va reprendre de l’actualité : alors que les taux sont de nouveau élevés, moins corseter les banques par des injonctions prudentielles et les autoriser à prêter plus largement -en particulier en faisant prévaloir le reste à vivre- sera opportun.

Et puis des taux plus élevés vont conduire les ménages emprunteurs, dans bien des cas éclairés par des courtiers, à optimiser le coût des assurances emprunteurs et à profiter de la liberté de choisir une couverture proposée par un autre organisme que le prêteur lui-même. Dans une proportion encore trop élevée, cette faculté n’est pas utilisée.

Elle peut n’être qu’un levier de négociation avec la banque, pour l’assurance de laquelle on optera à la fin… Enfin, il faut regarder la réalité en face. En dépit de tous les moyens identifiés de tempérer l’effet de la hausse des taux, elle va éloigner une fraction de Français de l’accession à la propriété, au moins pour un temps.

Comment accroître l’offre locative ?

Il va falloir que le pays accroisse à marches forcées son offre locative sur tout le territoire. La relance de l’investissement locatif privé constitue la priorité absolue, dès aujourd’hui et dans les années futures.

Des taux élevés ont moins de conséquences pour les investisseurs, qui peuvent les faire valoir comme une charge et moins dégrader leur rendement, mais il est impératif que les banques soient habilitées parle HCSF évoqué au-dessus à prendre en compte les revenus fonciers futurs pour équilibrer l’équation du crédit aux ménages qui veulent acquérir pour louer. Il est également urgent que tous les leviers d’attractivité et de réassurance des bailleurs soient actionnés, le rééquilibrage des rapports locatifs, ou encore la création d’un registre positif des impayés de loyer les plus lourds, sur lequel de grands acteurs sont en train de travailler sous la houlette des pouvoirs publics -qui en assurent l’objectivité et la neutralité.