Face à une « pression foncière intense », la Principauté de Monaco veut légiférer en urgence pour protéger le Rocher des appétits immobiliers et commerciaux

Bien plus qu’une simple carte postale, le Rocher incarne l’histoire multiséculaire de la Principauté, abrite les institutions phares de la monarchie constitutionnelle ainsi qu’une vie de quartier avec ses habitants, commerces de proximité, écoles et artisans.

Un équilibre qui serait menacé par l’appétit avide d’investisseurs privés et d’intérêts commerciaux à fort profit. Si bien que le gouvernement princier a déposé, ce mardi 6 octobre 2026, le projet de loi n °1134 relative « à la protection du Rocher de Monaco » pour le doter d’un régime juridique complet, « qui lui soit propre et dont l’État en serait le garant ».

Avec une nuance procédurale de taille : une déclaration d’urgence a été jointe au texte.

Un acte rare, qui impose que la première séance consacrée à sa discussion soit fixée dans un délai légal de 6 jours après le dépôt, soit le mardi 13 octobre.

En plein contexte budgétaire, avec l’examen (repoussé) du rectificatif 2026, la date pourrait être reportée de quelques jours(*) afin de laisser un délai supplémentaire aux conseillers nationaux pour l’étude des 50 articles du texte et le dépôt éventuel d’amendements.

« Pas un quartier comme les autres »

Ce mercredi 7 octobre, le ministre d’État a justifié la position de l’État monégasque sur le sujet.

« La pression foncière qui s’exerce sur l’ensemble du territoire se concentre aujourd’hui sur ce quartier avec une intensité que nous n’avions jamais connue. Elle se manifeste par des acquisitions successives d’immeubles ou de biens ; par des projets de conversion de logements en meublés de courte durée ; par le remplacement de commerces de proximité par le commerce dédié uniquement à une clientèle de passage ; par des travaux lourds qui peuvent conduire à des évolutions sur le statut juridique du bien ouvrant sur de possibles changements de destination au risque de dénaturer des éléments constitutifs de la vie du Rocher, a-t-il déclaré. Le Rocher n’est pas un quartier comme les autres, et la question de son avenir ne peut être laissée au seul jeu du marché […] Il revient aux institutions, et non aux acteurs privés, quelle que soit leur bonne foi, de décider de ce que le Rocher deviendra. »

En somme, le Rocher perd petit à petit son identité et l’État monégasque, limité par les législations actuelles, veut stopper une transformation qu’il craint irréversible, en se dotant des instruments juridiques adéquats.

Trois instruments juridiques, dont un droit de préemption de l’État

Le projet de loi en prévoit trois, dans un périmètre géographique que le texte définit et qu’une ordonnance souveraine viendra préciser avec un plan (tout Monaco-Ville, ses remparts, ses glacis, ses falaises, ses jardins et le chemin des pêcheurs) : « un droit de préemption de l’État sur les ventes d’immeubles, de parts de sociétés immobilières, de fonds de commerce et de baux ; un contrôle des affectations, fondé sur un état des lieux local par local et sur une grille fine des activités commerciales ; un contrôle par l’État renforcé sur la construction, étendu aux démolitions, aux travaux sur le bâti ancien et aux espaces libres ».

Le chef du gouvernement princier précise que les opérations immobilières accordées ces dernières années par l’État, et donc instruites avec les règles alors applicables, ne seront pas remises en cause juridiquement avec le présent projet de loi.

Il rassure, aussi, sur le droit de préemption. « Ce n’est pas une expropriation déguisée. Le propriétaire qui ne s’accorde pas avec l’État sur le prix peut, à tout moment, retirer son bien de la vente, sans indemnité ni pénalité. Aucune disposition du texte ne peut le contraindre à céder à un prix qu’il n’a pas expressément accepté. Si l’État veut acquérir contre la volonté d’un propriétaire, il devra en passer par l’expropriation, dans les formes et avec les garanties de la loi n °502 du 6 avril 1949 », précise-t-il.

Et, donc, au prix d’une lourde procédure.

« Le Conseil national agira en responsabilité »

Enfin, le ministre d’État a rappelé aux élus du Conseil national le caractère exceptionnel d’urgence à voter ce texte, espérant que celui-ci ne soit pas à nouveau reporté.

« Un texte qui institue un droit de préemption, un contrôle des affectations et un sursis à statuer produit, dès l’instant où il est connu, un effet d’annonce. Toute aliénation conclue, toute affectation modifiée, tout permis obtenu entre le dépôt du projet et sa publication échappera définitivement à la loi : l’article 49 le garantit aux titulaires de droits acquis, et nous ne saurions le rédiger autrement sans méconnaître la Constitution. Chaque jour de la période intermédiaire est un jour pendant lequel la protection du Rocher est annoncée et son contraire permis […] Si le texte n’était pas voté le 16 octobre, ce n’est pas le gouvernement qui en subirait le premier les conséquences. C’est d’abord la communauté monégasque tout entière et, de fait, son identité, ce qui la rattache à l’histoire du pays, à ses traditions. C’est donc l’âme de la Principauté qui en serait altérée. »

Le président du Conseil national s’est engagé à ce que le texte soit renvoyé dans les délais impartis.

« Le Conseil national agira en responsabilité. Nous travaillerons avec diligence et célérité. Il n’y a aucune volonté de ne pas voter ce texte dans les délais, a répondu Thomas Brezzo. Un texte qui doit être évoqué et étudié dans des conditions particulières, c’est un acte fort de la souveraineté de Monaco et nous le respectons. Il faut aussi que nos droits et prérogatives le soient. Il est hors de question de renoncer à notre prérogative d’amendement. C’est inscrit dans la Constitution. »

Dès ce jeudi soir, Thomas Brezzo présidait une réunion privée de la Commission « Environnement et Qualité de Vie » durant laquelle le texte a été étudié.

* Christophe Mirmand, ministre d’État, a évoqué la date du 16 octobre mais celle-ci n’est pas actée.